Gayrimenkul alım satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken önemli konulardan birisi de satış bedeli üzerinden hesaplanan tapu harcı. Alım-satıma konu olan gayrimenkullerde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere 'beyan edilen' devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Tapu harcının hesaplanması bakımından bir 'alt sınır' özelliği taşıyan 'emlak vergisi değeri'; Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre belirlenen ve emlak vergisine esas alınan asgari vergi değerini ifade ediyor. Hemen belirtelim, gayrimenkul alım satımında esas olan gerçek değerin bildirilmesi.
Emlak vergisi değeri, gayrimenkulün alındığı veya dört yılda bir olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen yıllarda bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak bulunuyor.

TAPU HARCINDA ARTIŞ
Tapu harcı, gayrimenkulün satıldığı yıl için geçerli olan vergi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen alım satım bedeli üzerinden hesaplanıyor. Alım-satım sırasında, hem alıcı hem de satıcı ayrı ayrı binde 16,5 oranında, 'tapu harcı' ödemekteydiler.
Uygulanmakta olan bu binde 16,5 oranı dünden geçerli olmak üzere binde 20'ye yükseltildi. Artış oranı yüzde 21'in biraz üzerinde gerçekleşti. Dünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 2012/3735 sayılı karar sonrası, gayrimenkul alım satımında binde 20 satıcı ve binde 20 alıcı olmak üzere toplam binde 40 oranında harç ödenmesi gerekecek.
İlk bakışta kamu gelirlerini artırmak amacıyla yapıldığı anlaşılan bu 'ayarlama', alıcı ve satıcılar tarafından beyan edilen satış bedelinin düşük gösterilmesi yoluyla telafi edilmeye çalışacak. Ancak bunun çeşitli riskleri bulunuyor.

SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ
Gayrimenkul alım satımında en çok karşılaşılan durum, daha az tapu harcı ödemek amacıyla satış bedelinin düşük gösterilmesi. Yasaya göre tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alındığından, bedelin düşük gösterilmesi her iki tarafın da çıkarına gibi gözüküyor.
Tapuda bildirilecek değer konusunda tek kısıt, emlak vergisi değeri. Yani tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış değeri üzerinden hesaplanıyor. Bunun sonucu olarak, genellikle gerçek değerin çok altında bir satış değeri bildiriliyor ve tapu harcı da bu bedel üzerinden hesaplanıyor.

GAYRİMENKUL SATILIRSA
Tapuda düşük bedel gösterilerek satın alınan gayrimenkul, değişik nedenlerle satılırsa tapu harcından kurtulmak için yapılan düşük beyan sorun yaratabiliyor. Olay şu şekilde gelişiyor: Alıcı, satışın gerçek bedel üzerinden yapılmasında ısrar ediyor. Satıcı, müşteriyi kaçırmamak için kabul ediyor. Bu noktadan sonra, satıcının gayrimenkulü alırken tapuya yapmış olduğu düşük beyan başına dert açabiliyor.

DEĞER ARTIŞ KAZANCI
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre; gayrimenkullerin alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı kabul ediliyor. Değer artış kazancı hesaplanırken, alış bedeli satışın yapıldığı ay hariç ÜFE endeksindeki artışa göre artırılıyor. Bu şekilde bulunan değer, satış bedeli ile kıyaslanıyor. Bulunan farkın 2012 yılında 8 bin 800 TL'yi aşması halinde, aşan kısım gelir vergisine tabi tutuluyor.
Dolayısıyla, daha az harç ödenmesi amacıyla satış bedeli düşük gösterilen gayrimenkul satıldığında binde 20'den kaçarken yüzde 15'le başlayan ve yüzde 35'e kadar ulaşabilen bir yükle karşı karşıya kalınması söz konusu olabiliyor.

Bakıma muhtaç çocuğu olan annelerin sigortalılığı
27 Ekim 2008 tarihinde doğan kızım, kalp yetmezliği teşhisi ile dünyaya gelmiş ve yatalaktır. Kızım şu an 3 yaşında ve yüzde 100 özürlü olduğundan bakıma muhtaç yaşamaktadır. Kızımın bakıma muhtaç olması ve yüzde 100 özürlü olmasından dolayı geceleri ve gündüzleri bakımını yürütmekteyim. Kızımın durumundan dolayı sigortalı olabilmem için ne yapmam gerekmektedir? G. Çiftçi
Sürekli bakıma muhtaç çocuğu olan ve bu nedenle de çalışmayan annelerin sigorta kapsamına alınmalarına ilişkin olarak Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlığı'nın bir çalışması var. Ancak Türkiye Büyük Millet Meclisi şu anda tatilde olduğundan gerekli yasal düzenleme henüz yapılmadı. Muhtemelen ekim ayında meclis açıldıktan sonra gerekli yasal düzenleme yapılıp, sizin durumunuzda olan annelerin sigortalı olmaları sağlanacak.  

Şirketlerin gayrimenkul satışları
Şirketlerin, aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabi tutuluyor. Ancak, esas faaliyeti gayrimenkul ticareti ve kiralaması olmayan kurumlar, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkulü sattıklarında; Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutmak koşuluyla, gayrimenkul satış kazancının yüzde 75'lik kısmı için, kurumlar vergisi ödemiyorlar. Satış işlemi dolayısıyla KDV de hesaplanmıyor.

GÜNÜN SÖZÜ
'Hayatta en zor şey, amaçsız insanlarla birlikte yaşamak zorunda kalmaktır.'
Cenap Şehabettin